一、《不动产登记暂行条例》概况

2014年12月22日，国务院总理李克强签署国务院第656号令，《不动产登记暂行条例》正式发布，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，即总则共七条；不动产登记簿共6条；登记程序共9条；登记信息共享与保护共6条；法律责任共4条；附则共3条。主要内容包括了登记机构、登记簿册、登记程序、信息共享与保护登记内容。

二、什么是不动产及不动产登记

所谓不动产，它是与动产相对而言的。两者以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准。《条例》所称不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。条例规定不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

三、为什么要开展不动产统一登记

《不动产登记暂行条例》生效之前，我国房屋所有权和他项权由住房和城乡建设部门依据《城市房地产管理法》《房屋登记办法》进行登记；农村土地承包经营权由农业部门依据《农村土地承包法》《农村土地承包经营权证管理办法》进行登记；林木所有权和林地使用权、草原和水面滩涂的养殖使用权等也由相应的林业部门、农业部门行政主管部门负责登记。登记结构、登记依据、登记证书不统一，增加了政府的管理成本，同时也降低了行政效率，难以建立秩序良好的不动产产权市场。例如，农民需要在宅基地上建房，就需要在多个部门进行登记。

根据党的十八大和十八届二中全会精神，国务院机构改革和职能转变方案第九条“加强基础建设”规定“我国需要建立不动产统一登记制度”，这样才能完善社会主义市场经济体制，满足建设现代市场体系的要求，同时保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业和群众。此外，《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。”

通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权；有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件；有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

四、怎样进行不动产登记

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

（一）登记的内容包括：

1、集体土地所有权；2、房屋等建筑物、构筑物所有权；3、森林、林木所有权；4、耕地、林地、草地等土地承包经营权；5、建设用地使用权；6、宅基地使用权；7、海域使用权；8、地役权；9、抵押权；10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

（二）登记的原则

1、依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：

（1）不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；

（2）不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

2、一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。

土地使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权应当一并登记。

3、连续登记原则

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

（1）预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

（2）在建建筑物抵押权登记的；

（3）预查封登记的；

（4）法律、行政法规规定的其他情形。

4、属地登记原则

（1）不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构；

（2）中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

（三）登记的程序

《条例》第14条、第15条规定了不动产登记的具体程序：

第一，申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求，是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。

第二、受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查，主要审查登记申请在形式上是否符合受理的要求，以确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。

第三，审核与查验。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后，需要对登记的事项进行进一步审核，最终做出予以登记或者不予登记的决定。在审核环节，不动产登记机构应当对登记材料的真实性和有效性进行审查，在职责范围内尽量查证登记材料的真伪。有必要时还需实地查看和调查。

第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产登记簿时，标志着登记程序完成。

第五，颁证。颁证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权属证书或登记证明。如果不符合登记条件，登记机构不予办证。

五、不动产统一登记的法律责任

（一）错误赔偿责任。《条例》第二十九条规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害的，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。也就是说凡是出现错误登记即使登记机构无责任都要先承担赔偿责任，之后再向过错责任人追偿。

（二）渎职行为的法律责任。《条例》第三十条规定，不动产登记机构登记人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。民事、行政、刑事责任都可能。

（三）伪造、变造证书证明法律责任。《条例》第三十一条规定，伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）泄露登记信息法律责任。《条例》第三十二条规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。其罪行有侵犯商业秘密罪和泄露国家秘密罪。

六、过渡期及证书效力问题。

《条例》施行前依法颁发的各类不动产权证书和制作的不动产登记簿继续有效，不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

七、东坡区不动产登记情况

（一）各类不动产登记概况

1、原授权我局登记范围为除中心城区22.4平方公里外的东坡区辖区范围。现有国有土地使用权档案15000余宗，集体土地所有权、使用权档案13.8万宗。2、原东坡区各乡镇房屋所有权证均在眉山市房地产管理局（现眉山市不动产登记中心）办理。经梳理，现授权我局登记范围内档案信息共计6.8万条。3、现东坡区林权登记已基本完成，共确权15000余宗，颁证110959本。

（二）市、区职权划分

根据眉山市人民政府《关于同意市本级和东坡区不动产登记职权划分的批复》（眉府函〔2015〕161号）文件规定，东坡区负责东坡区苏祠街道、通惠街道、大石桥街道和富牛镇、象耳镇、修文镇辖区范围内除国有土地及国有土地上房屋登记工作以外的其他不动产登记工作；东坡区负责上述3个街道及3个乡镇辖区以外，其余乡镇范围内的土地、房屋、林权、土地承包经营权等所有的不动产登记工作。